Servitudes

À jour en Décembre 2017

Écrit par les experts Ooreka

De nombreux conflits de voisinage ont pour origine le non-respect d'une servitude. Voici des éléments d'information pour mieux comprendre ce qu'est une servitude et à quoi elle engage.

Servitudes : définition et catégories

Définition

Une servitude est une contrainte qui pèse sur une propriété au profit d'une autre propriété, appartenant chacune à un propriétaire différent.

Plusieurs appartements vus d'en haut

La propriété qui supporte la charge s'appelle fonds servant.

La propriété qui profite de la contrainte s'appelle fonds dominant.

La servitude est un droit réel immobilier, car elle est attachée à la propriété et non au propriétaire. Pour preuve, la servitude liée à la propriété est mentionnée dans l'acte de vente ou de donation d'un bien immobilier.

La création des servitudes peut :

  • avoir une origine légale ;
  • naître de la configuration naturelle des lieux ;
  • ou d'une convention signée entre deux propriétaires.

Servitudes légales

Les servitudes légales sont instaurées par le Code civil ou par la loi. Elles ont pour but d'éviter les conflits de voisinage.

Ainsi, la servitude de vue vous protège des regards indiscrets.

La servitude de passage permet l'accès d'un terrain enclavé à la voie publique.

Les distances pour les plantations permettent d'éviter l'invasion de branches ou de racines.

Servitudes naturelles

Les servitudes naturelles sont soumises à des règles légales, même si leur origine ne découle pas forcément de la loi.

Le meilleur exemple de servitude naturelle est celui de l'écoulement naturel des eaux de ruissellement d'un terrain situé en hauteur vers un terrain situé en contrebas.

Servitudes conventionnelles

Certains propriétaires peuvent décider de créer une servitude de manière volontaire ou pour entériner un usage.

La servitude conventionnelle s'applique toujours à une propriété pour une autre propriété. Ainsi, une servitude conventionnelle ne s'applique pas aux signataires, mais à leurs propriétés respectives.

Il est recommandé que la servitude conventionnelle fasse l'objet d'un acte notarié et d'une publicité foncière.

Par exemple : un propriétaire peut accorder un droit de passage sur sa propriété à un voisin, quand bien même le terrain du voisin ne serait pas enclavé.

Servitude créée par « destination du chef de famille »

La servitude créée par « destination du chef de famille » est un cas un peu particulier de servitude, qui est aujourd'hui peu utilisé.

Elle a pour origine la division d'un terrain. De plus, la servitude doit être apparente (ex. puits, chemin).

Par exemple : un propriétaire a planté des arbres au milieu de son terrain. S'il décide de diviser sa propriété en 2 parcelles à hauteur des plantations, l'acquéreur de la nouvelle parcelle ne peut exiger que les plantations respectent la distance réglementaire.

Les caractères des servitudes

Servitude continue et servitude discontinue

Allée dans résidence avec habitations
  • Une servitude continue s'exerce en permanence, une fois qu'elle a été établie, sans intervention humaine. C'est le cas par exemple d'une canalisation ou d'une ligne électrique.
  • Une servitude est discontinue lorsqu'elle s'exerce de manière épisodique et qu'elle suppose une intervention humaine. C'est le cas pour un droit de passage ou l'utilisation d'un puits.

Servitude apparente et servitude non apparente

  • Une servitude est apparente quand l'aménagement réalisé est visible, comme un chemin ou un aqueduc.
  • Une servitude est non apparente (ou occulte) quand aucun ouvrage n'est visible ; c'est le cas par exemple pour une canalisation de tout-à-l'égout enfouie dans le sol.

Bon à savoir : ces catégories peuvent se combiner entre elles.

L'exercice des servitudes et leur indemnisation

Les conditions d'exercice d'une servitude

Pour que la servitude puisse être opposable à l'acheteur du « fonds servant », trois conditions doivent être réunies :

  • la servitude doit avoir fait l'objet d'une publicité foncière, c'est-à-dire qu'elle doit être publiée au service de publicité foncière (ex Conservation des hypothèques) ou au livre foncier pour les départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin et de la Moselle ;
  • la servitude doit être mentionnée dans l'acte d'acquisition ;
  • l'acquéreur doit connaître l'existence de la servitude au moment de l'acquisition.

La servitude peut, selon l'importance de la charge qui en découle, modifier la valeur d'un bien immobilier.

La durée d'une servitude

Une servitude est déterminée pour 30 ans d'usage continu. Passé ce délai, le propriétaire du fonds servant ne peut cependant remettre en cause la servitude que s'il prouve que la servitude n'est plus utilisée.

Dans le cas d'un droit de passage pour un terrain enclavé, le propriétaire du fonds servant peut demander l'extinction de la servitude dès lors que le terrain n'est plus enclavé.

La servitude peut également disparaître quand le bien auquel elle est attachée disparaît ou qu'il est impossible de continuer à l'exercer.

Par exemple, le « fonds servant » et le « fonds dominant » sont réunis en une seule et même propriété.

Autre exemple : la servitude d'aller puiser de l'eau chez le voisin ne peut plus s'exercer, car la source s'est tarie.

  • Une servitude conventionnelle, née de l'accord entre deux propriétaires, peut avoir été décidée pour une durée limitée.
  • La prescription trentenaire : le fait de ne pas faire l'usage d'une servitude pendant 30 ans peut la faire disparaître, sauf s'il s'agit d'une servitude légale.
  • Le fait de bénéficier d'une servitude de fait pendant 30 ans permet d'en revendiquer le droit, à condition d'être en mesure d'en apporter la preuve. On parle alors de servitude créée par usage trentenaire.

L'indemnisation d'une servitude

La loi prévoit la possibilité d'indemniser le propriétaire du fonds sur lequel pèse la servitude, en fonction du préjudice subi, qui doit forcément être important.

Le montant de l'indemnisation peut être difficile à chiffrer, c'est pourquoi les tribunaux se basent sur plusieurs critères :

  • L'indemnisation doit prendre en compte la réparation financière des dommages causés à la propriété grevée par la servitude.
  • L'indemnisation doit calculer le dédommagement des nuisances causées.
  • L'indemnisation tient compte de l'emprise de la servitude.

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