Servitude cour commune

À jour en Décembre 2017

Écrit par les experts Ooreka

Un principe doit guider l'élaboration de la construction : éviter de nuire au voisin.

Petites briques, main, plan

Deux sources d'information existent pour connaître les distances légales imposées pour les constructions par rapport aux limites séparatives : les règles locales d'urbanisme et le code de l'urbanisme.

Constructions : respecter les distances légales

Le Plan local d'urbanisme (PLU)

De nombreuses constructions nécessitent un permis de construire ou une autorisation de travaux délivrés par le service d'urbanisme de la commune. Toutefois, l'obtention d'un permis de construire ou d'une autorisation de travaux ne vous met pas à l'abri d'un litige avec votre voisin.

Le PLU fixe notamment :

  • l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives,
  • l'implantation des constructions par rapport aux voies publiques,
  • les servitudes d'utilité publique,
  • le coefficient d'occupation des sols (COS) qui détermine la quantité et la densité de construction admises.

Le code de l'urbanisme

Si vous construisez en limite séparative, il n'existe pas de distance minimale à respecter, mais vous devez respecter les servitudes de vue, c'est-à-dire des distances pour l'ouverture de portes et de fenêtres.

Si votre projet de construction n'est pas réalisé en limite séparative, vous devez respecter une distance minimale appelée « marge de reculement » ou « servitude de prospect ».

Cette distance obligatoire se calcule en fonction de la hauteur de la construction envisagée. La distance légale doit représenter la moitié de la hauteur de la construction par rapport à la propriété voisine, sans jamais être en deçà de 3 m.

2 exemples :

Votre projet de construction (non situé en limite séparative) Distance légale
Une maison de 8 m de hauteur 4 m
Un garage de 3,5 m de hauteur 3 m (et non pas 1,75 m)

Constructions : comment être sûr ne pas nuire au voisin ?

La première règle consiste à informer votre voisin de votre projet de construction, afin de vérifier que le projet ne va pas lui créer de nuisance réelle.

En effet, même en construisant dans le respect de la loi, vous pouvez créer un trouble de voisinage, susceptible d'être revendiqué devant les tribunaux.

Privation de vue et d'ensoleillement

S'il n'existe pas de droit à la vue ni au soleil, prenez garde à ce que votre construction ne prive votre voisin du soleil, ni n'occulte la vue dont il jouit.

Ces troubles peuvent être plaidés devant une juridiction civile, notamment dans les zones de faible urbanisation ou bénéficiant d'un panorama exceptionnel.

Construction d'un mur ou construction contre un mur mitoyen ou privatif

Concernant l'édification d'un mur, à défaut de disposition définie dans le PLU, la réglementation fixe la hauteur maximale d'un mur, selon l'importance de la commune où vous résidez :

  • 3,20 m de hauteur dans les communes de plus de 50 000 habitants,
  • 2,60 m de hauteur dans les communes de moins de 50 000 habitants.

Concernant les constructions adossées à un mur mitoyen, il est interdit de :

  • faire des aménagements qui compromettraient sa solidité,
  • ouvrir une fenêtre sur ce mur,
  • adosser une construction à ce mur sans le consentement du voisin.

Vous ne pouvez édifier, a priori, une construction s'appuyant sur le mur privatif du voisin, d'autant plus si vous en compromettez la solidité.

Votre voisin peut en demander la destruction ou vous forcer, à acquérir la mitoyenneté du mur, par l'intermédiaire d'un recours judiciaire.

Constructions : principes à respecter

Voici les principes à respecter :

  • respect de la salubrité (installations présentant un risque sanitaire, maintien des possibilités d'aération, d'éclairement),
  • respect de la sécurité,
  • attention à l'aspect esthétique de votre construction, notamment en zone classée.

Servitude de cour commune pour le respect des obligations d'urbanisme

Définition

La servitude de cour commune a pour objet de maintenir une certaine distance entre les bâtiments ou d'imposer une hauteur maximale, afin de ne pas densifier les constructions ou à priver de lumière ou de vue d'autres bâtiments.

Elle permet donc de respecter les distances imposées par les dispositions locales d'urbanisme entre 2 constructions.

Fonctionnement

La servitude de cour commune peut avoir plusieurs origines :

  • la signature d'un accord entre 2 propriétaires,
  • une règle locale d'urbanisme,
  • une décision judiciaire.

Un propriétaire ne peut renoncer à une servitude de cour commune, car elle n'est pas concédée pour l'utilité d'une propriété, mais présente des obligations dans un but d'utilité publique.

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