Bornage

Le bornage est un acte fondateur du droit de propriété et des relations de voisinage.

Définition et conditions du bornage

Le bornage détermine la limite séparative entre deux terrains contigus appartenant à 2 propriétaires distincts, à l'aide de repères visibles.

Le bornage permet de définir juridiquement et matériellement les limites des propriétés privées, de manière définitive.

Il permet de :

• réduire à néant toute possibilité d'empiétement sur la propriété contiguë ;
• s'assurer de la constructibilité d'un terrain, quand le plan local d'urbanisme (PLU) impose des distances par rapport aux limites séparatives.

À quelles conditions le bornage est-il possible ou impossible ?

Quatre conditions doivent être réunies pour pouvoir réaliser le bornage d'une propriété.

Bornage possible

Bornage impossible

Les terrains à borner doivent être contigus. Les terrains restent contigus s'ils sont séparés par un petit ruisseau, un fossé ou un sentier. Seuls les propriétaires des terrains peuvent initier le bornage. Les titulaires d'un droit réel (usufruitier, titulaire d'un droit d'usage ou d'un bail à long terme) sont également habilités. Absence d'un bornage antérieur, si le terrain est resté à l'identique. Les fonds à borner sont des propriétés privées.

Les terrains sont séparés par un chemin public, une rivière, une voie ferrée. Les constructions sont accolées. Le terrain borde le domaine public.

 

Bornage amiable

Le bornage étant une opération contradictoire, la présence de l'ensemble des voisins est requise pour sa réalisation.

Si les propriétaires sont d'accord pour délimiter leurs terrains, la solution la plus économique et la plus répandue est le bornage amiable.

La réalisation du bornage amiable

Aucune forme particulière n'est imposée en cas de bornage. Les propriétaires ont donc 2 possibilités, réaliser le bornage par eux-mêmes ou le faire réaliser par un géomètre.

• Bornage individuel :
  • Les propriétaires fixent la limite séparative de leurs propriétés en réalisant un plan.
  • Ensuite, ils posent les bornes ou implantent une clôture ou un mur mitoyen.
  • Pour plus de précautions, il est recommandé de matérialiser cet accord commun par un acte écrit déposé chez un notaire, afin qu'il le publie au service de publicité foncière (ex Conservation des hypothèques) ou au livre foncier pour les départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin et de la Moselle, et s'impose ainsi à tous.
• Bornage réalisé par un géomètre :
  • Il est parfois délicat de fixer la limite séparative de 2 terrains quand il n'y a pas de limite naturelle (haie, fossé) et qu'il faut se référer aux titres de propriété, d'où le recours à un géomètre, seul habilité à dresser les plans délimitant les propriétés foncières.
  • Pour ce faire, le géomètre :
    • étudie les actes de vente, les plans cadastraux ;
    • analyse les prétentions des 2 propriétaires et les preuves qu'ils apportent ;
    • prend les mesures des terrains (opération d'arpentage) ;
    • trace les lignes séparatives sur un plan.
  • Si les parties sont d'accord, le géomètre installe des repères, qui peuvent être des bornes, des pieux ou des piquets dépassant du sol.
  • Il dresse un procès-verbal qui consigne les limites des propriétés et le fait signer aux propriétaires pour accord. Il publie le procès-verbal au service de publicité foncière.
  • Si le procès-verbal n'est pas publié, l'accord ne vaut qu'entre les propriétaires qui l'ont signé et ne s'imposent donc pas aux futurs acquéreurs des propriétés.

Partage des frais de bornage amiable

Le bornage se fait à frais communs, c'est-à-dire que les propriétaires se partagent les coûts du bornage. Le partage peut être réparti par moitié, mais il existe un autre mode de répartition des frais.

L'achat et l'installation des bornes sont répartis par moitié entre chaque propriétaire, et chacun paie les frais d'arpentage et de mesurage selon la superficie de son terrain.

Coût du bornage amiable

Les honoraires des géomètres sont libres, le bornage sera donc calculé en fonction de la complexité du bornage. Les propriétaires doivent donc faire établir des devis afin de comparer les tarifs.

Toutefois, le coût d'un bornage dépend du nombre de bornes à installer, de la complexité des documents à étudier et de l'entente entre propriétaires.

Les prix oscillent généralement entre 650 € et 1000 € HT, à répartir entre les propriétaires. À cela, il faut ajouter les frais de publication au service de publicité foncière, au minimum 100 à 150 €, divisibles entre les propriétaires.

Bornage judiciaire

En cas de désaccord sur le principe du bornage ou sur ses conditions, une action en justice peut être envisagée.

Dans la pratique, l'action judiciaire est notamment demandée :

• en cas de mésentente sur la limite des propriétés ;
• en cas de désaccord sur le choix du géomètre ;
• en cas de contestation des conclusions du géomètre.

Procédure judiciaire du bornage

Le ou les plaignants doivent s'adresser au tribunal judiciaire (ou à sa chambre de proximité) du lieu où sont situés les terrains. Il n'y a pas de délai légal pour exercer cette action.

Chaque partie est à la fois demanderesse et défenderesse et doit apporter des preuves qu'elle détient pour défendre sa position (titres de propriété, cadastre, témoignages, usages,...).

Déroulement du bornage judiciaire

Le juge judiciaire apprécie la valeur des éléments soumis à son examen et prend souvent des mesures d'instruction complémentaires, comme une enquête ou une expertise.

En général, le juge désigne un géomètre, qui établit un projet de bornage qui fixe les limites des propriétés. Ce projet permet d'établir un procès-verbal au vu des preuves apportées et du rapport.

Si les propriétaires sont d'accord, ils signent le procès-verbal de bornage. En cas de désaccord de l'une ou l'autre des parties, le procès-verbal de bornage est cependant homologué par le tribunal. Dans les deux cas, le géomètre procède à l'installation des bornes en exécution du jugement rendu.

Frais du bornage judiciaire

Les frais du procès sont généralement partagés entre les 2 propriétaires, sauf si le juge décide d'une répartition inégale, notamment en cas de mauvaise foi d'un plaignant.

Recours contre le bornage judiciaire

Le jugement de bornage peut être contesté dans un délai de 30 jours devant la cour d'appel. Passé ce délai, il devient définitif et irrévocable. Le bornage judiciaire est déposé chez un notaire et fait l'objet d'une publication au service de publicité foncière.

Attention, la clôture ne remplace pas le bornage !