Immeuble menaçant ruine

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en janvier 2022

Sommaire

Le maire est responsable de la sécurité de ses administrés. Ainsi, s'il est constaté au niveau de la solidité d'un immeuble un danger pour la sécurité des occupants, voisins ou passants, il doit mettre en place une procédure de péril.

Ce sont les articles L. 511-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation qui régissent cette réglementation. Nous faisons le point ensemble.

Qu'est-ce qu'un immeuble menaçant ruine ?

Trois conditions doivent être réunies :

  • Un danger provenant d'un immeuble bâti (non d'un chemin, d'un arbre, etc.). Le danger découle de la construction elle-même (non d'un glissement de terrain, d'une inondation ou d'un incendie par exemple ; ces cas relèvent des pouvoirs de police générale du maire et d'une autre réglementation). Il importe peu que le propriétaire de l'immeuble soit une personne publique ou une personne privée.
  • Un immeuble menaçant ruine du fait d'un défaut de construction, de sa vétusté, d'un défaut d'entretien…
  • La sécurité publique compromise : danger réel, actuel et pouvant entraîner des troubles graves à brève échéance.

Les monuments funéraires menaçant ruine obéissent à une procédure spéciale (article L. 511-4-1 du Code de la construction et de l'habitation) : le maire peut mettre en demeure les titulaires de la concession, de les réparer ou les démolir si leur effondrement porte atteinte à la sécurité du public.

Procédure de péril d'un immeuble menaçant ruine

Toute personne peut signaler un immeuble menaçant ruine au maire, qui devra faire faire un constat sur place dans les 3 mois. C'est le maire (dans son pouvoir de police spécial) ou le préfet de police à Paris qui lancera la procédure de péril (et non le conseil municipal).

Procédure de péril ordinaire

Il y a péril ordinaire lorsque le danger, bien que réel, n'est pas immédiat :

  • Le maire envoie un courrier au propriétaire lui notifiant le péril et lui demandant ses observations dans un délai minimum de 1 mois.
  • Si aucun travaux n'est effectué, le maire prend un arrêté de péril ordinaire mettant le propriétaire en demeure d'effectuer les travaux (démolition, reconstruction, solidification…) dans un délai de 1 mois au minimum. Souvent, même si ce n'est pas obligatoire, cet arrêté est pris sur la base du rapport d'un expert désigné par le tribunal administratif. Cet arrêté est publié au service de publicité foncière (anciennement conservation des hypothèques, ces dernières ayant été supprimées à compter du 1er janvier 2013 par l’ordonnance n° 2010-638 du 10 juin 2010).
  • Si les travaux sont effectués, le maire prononce la mainlevée de l'arrêté de péril. Si les travaux ne sont pas effectués, le maire peut mettre le propriétaire en demeure de les réaliser un délai minimum de 1 mois. Passé ce délai, il peut y procéder d'office aux frais du propriétaire.
  • L'achèvement des travaux est constaté par un expert désigné par la mairie.
  • Sur rapport d'un homme de l'art, le maire prend un arrêté prenant acte de la réalisation des travaux, de la date d'achèvement des travaux, et donne mainlevée de l'arrêté initial.

Arrêté de péril imminent

Le péril imminent est un danger immédiat :

  • Le maire adresse un avertissement écrit au propriétaire et saisit le tribunal administratif.
  • Un expert choisi par le juge administratif des référés doit faire un rapport au Maire dans les 24 heures, constatant le péril et l'urgence, et diagnostiquer les travaux nécessaires. S'il n'y a pas de péril imminent, le maire reprend la procédure de péril ordinaire.
  • Si le diagnostic met en évidence un péril grave et imminent compromettant la sécurité des occupants de l'immeuble, le maire prend un arrêté de péril imminent (publié au service de publicité foncière) et met en demeure d'effectuer les travaux d'urgence.
  • Si ces travaux n'ont pas mis fin durablement au péril, le maire prend un arrêté de péril ordinaire.
  • Si les travaux ont été réalisés et mettent fin durablement au péril, l'arrêté de péril est levé après rapport d'un homme de l'art.
  • Si les travaux ne sont pas réalisés, le maire peut les faire exécuter d'office.

Immeuble menaçant ruine : interdiction d'habiter ou d'utiliser les lieux

En cas de péril grave et imminent, le maire doit prendre toutes mesures de police justifiées par les circonstances. S'il ne le fait pas, c'est la responsabilité de la commune qui pourra être mise en cause.

Ainsi, lorsque le tribunal administratif a constaté un danger, le maire peut prendre un arrêté portant interdiction d'habiter ou d'utiliser les lieux.

Sort des baux ou conventions d'occupation

Les locaux vacants sous le coup d'un arrêté de péril ne peuvent être ni loués ni mis à disposition pendant la durée de la procédure.

Lorsque les locaux sont loués, les loyers cessent d'être dus au propriétaire, de la date de la notification de la procédure jusqu'à la date de l'arrêté constatant la réalisation des travaux. Durant cette même période, la durée du bail est suspendue.

Hébergement et relogement des occupants

Lorsque l'interdiction d'habiter est temporaire, le propriétaire doit reloger les locataires ou les occupants. S'il ne le fait pas, la commune se substitue à lui, mais aux frais du propriétaire.

Lorsque l’interdiction d'habiter est temporaire, le propriétaire doit reloger son locataire et lui verser une indemnité égale à 3 mois de son nouveau loyer. S'il ne le fait pas la commune s'en chargera mais le propriétaire versera une indemnité pouvant aller jusqu'à un an de loyer.

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